Com a crescente popularidade do aluguel por temporada no Brasil, ofertado principalmente por plataformas como o Airbnb, muitas pessoas físicas começaram a gerar uma fonte de renda extra. Porém, uma dúvida constante é: como regularizar os rendimentos de aluguel não declarados? E também: como declarar de forma correta esses valores no Imposto de Renda, considerando-se  a relação com o CNPJ Airbnb?

Se você é anfitrião no Brasil e ainda não declarou sua renda de aluguel de temporadas, este guia vai esclarecer suas dúvidas e orientar sobre o processo de regularização, com base nas leis vigentes.

Como funciona o pagamento de imposto para Airbnb no Brasil?

Anfitriões que possuem rendimentos pelo Airbnb são tributados como qualquer pessoa física que recebe valores referentes a aluguel. Todos os valores devem ser tributados e declarados por meio do Carnê-Leão, realizando o recolhimento mensal até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Esses valores são somados aos demais rendimentos do contribuinte, e tributados de acordo com a tabela progressiva do Imposto de Renda (IRPF), que pode variar entre 7,5% a 27,5%.

O aluguel através de um Airbnb é considerado pela Receita Federal como rendimento tributável, ou seja, os valores recebidos pelos anfitriões precisam ser informados mensalmente pelo Carnê-Leão, e anualmente na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).

Apesar de ser uma empresa com sede no exterior, o Airbnb atua no Brasil com CNPJ registrado, legitimando sua operação no país e permitindo o cruzamento de informações com a Receita Federal.

O que é o aluguel de rendimento tributável?

O aluguel de rendimento tributável é o valor recebido pelo imóvel, que entra na base de cálculo do Imposto de Renda. Para o caso do Airbnb, o valor total, incluindo as taxas da plataforma, que são pagos pelos hóspedes, considera-se rendimento tributável, a não ser que a operação seja realizada por pessoa jurídica (PJ), em regimes específicos.

O que posso deduzir dos recebimentos de Airbnb?

É possível deduzir várias despesas diretamente relacionadas à locação do imóvel, desde que possam ser devidamente comprovadas. As despesas dedutíveis, incluem:

• Condomínio e IPTU (se forem pagos pelo locador);
  
  

• Manutenção e reparos;
  
  

• Limpeza e lavanderia;
  
  

• Conta de luz, água, internet e gás;
  
  

• Comissões pagas ao Airbnb e outras taxas;
  
  

• Honorários referentes aos administradores e corretores.
  
  

  Todas essas despesas precisam ser registradas e seus comprovantes devem ser guardados pelo período de 5 anos, pois reduzem a base de cálculo do imposto a pagar.

O que não posso deduzir dos recebimentos de Airbnb?

Algumas despesas se enquadram em despesas não dedutíveis em casos de recebimentos referentes a aluguel, como:

• Amortização de empréstimos;

• Reformas que não são diretamente ligadas à atividade de aluguel;

• Depreciação do imóvel;

• Gastos não diretamente relacionados à locação;

• Despesas pessoais (ex: alimentação do anfitrião);

• Juros de financiamentos.

A Receita permite a dedução de outras despesas que são diretamente ligadas à produção dos rendimentos, desde que não tenham sido utilizadas como dedução de rendimentos sujeitos à retenção na fonte. Um exemplo é: se o imóvel também é alugado para empresas que fazem retenção de IR, é necessário separar as deduções. Como por exemplo:

• Materiais de consumo (ex: itens de higiene);

• Reparos emergenciais;

• Serviços avulsos contratados exclusivamente para o aluguel.

Cumulatividade das despesas

As despesas dedutíveis precisam ser informadas no mesmo mês em que o rendimento foi recebido. O sistema do Carnê-Leão não permite o acúmulo de despesas para compensação em meses futuros, mesmo se estiverem relacionadas ao mesmo imóvel ou fonte de rendimento.

Os meses têm apurações isoladas, conforme determinado pela Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, no Art. 74.

O Airbnb informa os ganhos para a Receita Federal?

Sim! O Airbnb conta com políticas de compartilhamento de dados com autoridades fiscais e em determinadas situações pode ser obrigado a enviar os dados dos anfitriões à Receita Federal.

Esse compartilhamento pode acontecer mesmo que você não tenha declarado os valores, pois essas informações podem ser identificadas em cruzamentos de dados.

É obrigatório informar aluguel no Imposto de Renda?

Sim! Todos os rendimentos de aluguel precisam ser informados na declaração anual de IR e, se ultrapassarem a faixa de isenção, também devem ser recolhidos mensalmente via Carnê-Leão.

Não declarar esses rendimentos pode gerar multas, juros e até autuações fiscais. A Receita trata a omissão como sonegação fiscal, o que pode acarretar consequências legais.

Qual valor referente a aluguel não precisa ser declarado no IR?

Conforme a Medida Provisória nº 1.171/2023, os rendimentos mensais referentes a aluguel, no valor de até R$2.112,00 estão isentos de Imposto de Renda. 

Porém, mesmo com a isenção, os valores precisam ser informados na declaração anual, e se o recebimento for na Pessoa Física, devem ser lançados no Carnê-Leão, mês a mês.

Quem tem obrigação de pagar imposto por aluguel?

A obrigação do pagamento de impostos referentes ao aluguel, é o locador, ou seja, quem recebe os valores. Mesmo quando o aluguel tenha intermediação de plataformas, o contribuinte precisa declarar os valores como renda própria.

Como é feito o cálculo do imposto mensal sobre o aluguel recebido?

O cálculo é feito através do sistema Meu Imposto de Renda, usando o Carnê-Leão, e utiliza a tabela progressiva mensal do IR, que se aplica sobre a base de cálculo (rendimentos recebidos menos as deduções permitidas). Após a aplicação das deduções, o valor que restar é tributado pela tabela progressiva:

Como e quando pagar o imposto, e qual código utilizar?

O imposto é pago através do DARF, emitido no próprio Carnê-Leão Web, utilizando o código: 0190. O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento dos valores de aluguel.

A emissão do DARF e pagamento devem ser feitos pelo portal e-CAC ou aplicativo da Receita Federal.

Como fazer a regularização de alugueis recebidos anteriormente e não declarados?

Nesses casos, é possível  fazer a denúncia espontânea, que possibilita a regularização da situação sem multa de ofício. Esse procedimento só pode ser realizado, se a Receita ainda não tiver notificado o contribuinte.

O que é e como fazer a denúncia espontânea?

Denúncia espontânea é o ato de informar à Receita antes de qualquer fiscalização, sobre valores recebidos anteriormente que ainda não foram declarados. O pagamento do imposto devido vem acompanhado de juros, da taxa Selic, mas sem multa de ofício.

Passo a passo:

1. Acesse o portal e-CAC e baixe o programa da declaração do ano que deseja retificar;
   
   

2. Informe os rendimentos de aluguel no campo adequado;
   
   

3. Gere e pague o DARF com código 0190 (juros + multa de mora);
   
   

4. Envie a declaração retificadora;
   
   

5. Guarde todos os comprovantes.
   
   

Qual o prazo para regularização?

Como dito anteriormente, o ideal é realizar a regularização antes de qualquer notificação da Receita Federal. Posterior à notificação, perde-se o benefício da denúncia espontânea.

Não existe um prazo específico, porém o quanto antes for feito, menor será o valor dos juros. Recomendamos não esperar a notificação para tomar a iniciativa.

Regularização e CNPJ Airbnb

A regularização dos rendimentos de aluguel não declarados é uma medida fundamental para se manter com a situação fiscal em dia, evitar multas e organizar melhor as finanças.

 A legislação brasileira disponibiliza ferramentas para corrigir omissões, e compreender suas obrigações pode transformar sua relação com o Airbnb em um negócio sustentável.

Quer saber mais sobre recebimento no Airbnb e os cuidados tributários? Confira o blog da Facilite Contabilidade Online e tenha acesso a conteúdos completos, dicas práticas e orientações atualizadas para anfitriões!

FAQ

1. Vale a pena declarar o aluguel no imposto de renda?

Sim. Além de ficar em conformidade com a lei, a declaração correta possibilita deduções legais, evita multas e te prepara para futuras aquisições, financiamentos e regularização patrimonial.

2. Como devo pagar o imposto de renda sobre os rendimentos do Airbnb?

Você deve usar o sistema Carnê-Leão Web, acessível pelo portal e-CAC da Receita Federal. O sistema calcula automaticamente o valor do imposto devido baseando-se nos rendimentos e deduções informados.

3. Preciso de CNPJ para declarar rendimentos do Airbnb como pessoa física?

Não. Você pode declarar os rendimentos no Carnê-Leão e no Imposto de Renda anual usando seu CPF. Porém, o CNPJ do Airbnb deve ser informado como fonte pagadora, quando aplicável.

4. Posso usar despesas com Airbnb para reduzir o imposto no Carnê-Leão?

Sim. Despesas ligadas à geração da renda (como limpeza, condomínio e taxas da plataforma) podem ser deduzidas no mesmo mês em que ocorreram, desde que sejam documentadas.

5. O que acontece se eu não declarar os rendimentos do Airbnb?

Você pode ser autuado pela Receita Federal, pagar multa de até 75% do imposto devido e ainda sofrer cobrança de juros. Como o Airbnb Brasil tem CNPJ e informa transações, os riscos de cruzamento de dados são altos.